Perustajarakentaminen on yksi rakennusalan vaativimmista ja tarkimmin säännellyistä arvonlisäverotuksen osa-alueista. Kyseessä on järjestely, jossa rakennusliike perustaa asunto- tai kiinteistöosakeyhtiön, omistaa sen osakkeet urakkasopimusta tehtäessä ja myy rakentamansa huoneistot osakkeiden muodossa eteenpäin. Arvonlisäverotuksessa perustajarakentamista ei käsitellä rakentamispalvelun myyntinä, vaan rakentamispalvelun oman käytön verotuksena, mikä tuo mukanaan erityisiä velvoitteita ja mahdollisia riskejä, jos menettelyä ei tunneta riittävästi.

Perustajarakentamisen määritelmä

Perustajarakentamisessa elinkeinonharjoittaja – yleensä rakennusliike – perustaa asunto- tai kiinteistöosakeyhtiön ja tekee sen kanssa urakkasopimuksen rakennuksen rakentamisesta. Rakennusliike merkitsee kiinteistöyhtiön osakkeet jo ennen rakentamistyön aloittamista ja myy myöhemmin huoneistojen hallintaan oikeuttavat osakkeet asiakkaille.

Arvonlisäverolain mukaan perustajarakentamista harjoitettaessa ei synny verollista myyntiä kiinteistöyhtiölle, vaan veron suoritus perustuu rakentamispalvelun ottamiseen omaan käyttöön (AVL 31 § 1 momentin 2 kohta). Rakennusliikkeen tulee siis suorittaa veroa rakennushankkeen välittömien ja välillisten kustannusten perusteella, ei urakkahinnan perusteella.

Milloin toimintaa pidetään perustajarakentamisena?

Perustajarakentamisen tunnusmerkit täyttyvät, kun:

1. Rakentamispalvelun myyjä on elinkeinonharjoittaja, esimerkiksi rakennusliike.
2. Rakentaminen on uudisrakentamista – pelkkä korjausrakentaminen ei muodosta perustajarakentamista.
3. Ostajana on asunto- tai kiinteistöosakeyhtiö, jonka osakkeet perustajarakentaja omistaa urakkasopimusta tehtäessä.
4. Rakennusliikkeellä on määräysvalta yhtiössä, esimerkiksi osake-enemmistön tai hallituksen nimitysoikeuden kautta.

Kun nämä edellytykset täyttyvät, rakennusliikkeen urakkalaskutus tapahtuu ilman arvonlisäveroa, ja vero suoritetaan oman käytön verotuksena kustannusten perusteella.

Miten arvonlisävero määräytyy perustajarakentamisessa?

Perustajarakentajan tulee suorittaa arvonlisäveroa oman käytön säännöksen perusteella rakentamisesta aiheutuneista välittömistä ja välillisistä kustannuksista (AVL 75 §). Tämä sisältää muun muassa:

• rakentamisen palkkakulut sivukuluineen
• alihankintana ostetut rakentamispalvelut
• rakennusmateriaalit
• suunnittelu- ja valvontakulut
• työmaan kustannukset ja konevuokrat
• rakennuttajalle pakolliset vakuutus- ja takauskulut (kuten RS-takaukset)

Nämä kustannukset muodostavat veron perusteen, ja niistä maksetaan veroa yleisen verokannan mukaisesti.

Erityistilanne: veron perusteen enimmäismäärä

Korkeimman hallinto-oikeuden mukaan (KHO 2017:144) veron peruste ei saa ylittää urakkahinnan ilman veroa olevaa määrää silloin, kun urakkahinta vastaa käypää markkina-arvoa. Tämä suojaa rakennusliikettä tilanteissa, joissa kustannukset kasvavat poikkeuksellisen suuriksi.

Osakkeiden myynti ja verotus

Perustajarakentaja myy asiakkaille huoneistojen hallintaan oikeuttavat osakkeet, eikä näiden myynti ole arvonlisäverollista (AVL 27 § ja 43 §)

Tämä on yksi syy siihen, miksi rakentamispalvelun oma käyttö verotetaan: ilman sitä rakentamiseen liittyvä vero jäisi kokonaan suorittamatta, koska kiinteistön ja osakkeiden myynti on verotonta.

Esimerkki perustajarakentamisesta

Rakennusliike perustaa asunto-osakeyhtiön ja merkitsee kaikki sen osakkeet. Se tekee yhtiön kanssa urakkasopimuksen rivitalon rakentamisesta. Rakennusliike rakentaa rivitalon ja myy huoneistojen osakkeet ostajille. Näin:

• urakkalaskutus yhtiölle tapahtuu ilman arvonlisäveroa
• rakennusliike suorittaa oman käytön veron rakennuskustannusten perusteella
• osakkeiden myynti ostajille on arvonlisäverotonta toimintaa

Yleisimmät sudenkuopat perustajarakentamisessa

Perustajarakentaminen sisältää useita tulkinnanvaraisia tilanteita. Tyypillisiä virheitä ovat:

1. Määräysvallan puutteellinen arviointi
   Jos rakennusliikkeellä ei ole todellista määräysvaltaa kiinteistöyhtiössä urakkasopimusta tehtäessä, kyse ei ole perustajarakentamisesta, ja verotus voi mennä väärin.
2. Kustannusten virheellinen kohdistaminen
   Veron perusteeseen tulee sisällyttää vain rakentamisesta aiheutuvat kustannukset – ei esimerkiksi osakemyyntiin liittyviä markkinointikuluja.
3. Hiljainen kuittaus ei ole enää sallittu
   Aiemmin käytetty menettely, jossa veron osuus ”kuittautui” jättämällä vähennys tekemättä, ei ole enää hyväksyttävä tapa.

Milloin kannattaa olla tilitoimiston yhteydessä?

Perustajarakentaminen on kokonaisuus, jossa sekä verotuksen virheet että laiminlyönnit voivat johtaa merkittäviin veroseuraamuksiin. On suositeltavaa olla yhteydessä taloushallinnon ammattilaiseen erityisesti, jos:

• rakennetaan uutta yhtiötä useassa vaiheessa
• rakennusliikkeellä on useita rinnakkaisia hankkeita
• kustannusten kohdistaminen on epäselvää
• yhtiörakenteessa on useita osapuolia tai väliyhtiöitä

Ammattilainen varmistaa, että ALV-käsittely on oikea ja ajantasainen koko hankkeen ajan.

Jos tarvitset apua perustajarakentamisen arvonlisäverotukseen liittyvissä kysymyksissä tai haluat varmistaa, että yrityksesi menettelyt ovat lainmukaisia, ota rohkeasti yhteyttä – autamme mielellämme!